不動産取引
安心してお取引して
いただくために、
イレブン・アルファ不動産が、
お手伝い致します。
空き家等の中古住宅を売却する際、所有権利者の確認が重要になってきます。共有持分権をもった所有権者全員の同意がなければ、売却することができないのです。買い手の方にも安心してご購入していただくためには、必要な手続きを踏んで準備していくことが大切になってきます。
■ 空き家等中古住宅のご売却の流れ
相談時にご売却の意思表示をしていただいた後は、イレブン・アルファ不動産と媒介契約書を交わす前に、権利関係の調査に入らせていただきます。対象不動産の最新の登記履歴事項全部証明書を取得し、ご名義を確認させて頂きます。他に共有者がある場合、事前に共有者全員から同意書を提出していただくことになります。ご名義の確認でご相談者様との関係を把握するとともに、対象不動産に抵当権が付与されているかなども確認いたします。もし、抵当権が付与されている場合は、ご売却の際には、抹消登記をしていただくようにご案内させて頂きます。ご名義の確認がとれましたら、再度現地確認をさせて頂き不動産の確認をさせていただきます。不動産の調査時に、土地の境界標がないことが判明した場合、境界の確定を行うため、測量調査を実施させて頂くことになります。面積および境界の確定が決まった段階で、正式にご売却できる状態になりますので、ご名義の確認、不動産調査が終了した段階で媒介契約書をご用意させていただきます。媒介契約書に押印いただいた後は、買い主様をお探しする仲介のお手伝いに入らせていただきます。買主様を探索する方法といたしましては、インターネットを利用した全国の不動産流通システムを利用する方法と、地域の方や関連団体等からの情報提供またはイレブン・アルファ不動産の探索活動により探索する方法があります。まず３ヶ月の媒介契約期間を設け、できるだけ早いうちに買い手候補者の情報を集めていきます。探索状況は、契約の種類によって週に一度（専属専任媒介契約）または２週間に一度（専任媒介契約）ご報告させていただきます。買い手の方がみつかりましたら、相談者様に遅滞なくご報告させていただきます。両者が金額等に納得していただければ、契約に向け準備を進めていきます。売買契約書の契約締結前に相談者様（売主様）と買主様の双方に重要事項説明書を作成し、宅地建物取引士から取引上重要な事項についてご説明させていただきます。その後契約書にご捺印をいただいて売買契約書を締結いたします。契約の際には買い主様より手付金を頂く形となりますので契約の際には相談者様の方で領収書のご準備が必要になります。契約締結後、数日あけて決済日を設けます。決済は、銀行でとり行うことが多く、買主様からの金銭の受け渡しと同時に売主様より鍵の引き渡しが行われ、買主様は司法書士の先生立ち合いのもと登記手続きの準備をいたします。この決済の日で一気にたくさんのことがとり行われることになります。無事に決済がすみましたら、すべての不動産取引は終了いたします。
■ 空き家等中古住宅の賃貸の流れ
受付にて、相談者様より賃貸したい旨の意思表示を確認させていただきましたら、不動産を売却する場合と同じように、対象となる不動産（建物または土地）について、権利関係を調査させていただきます。登記簿上の名義が異なる場合、賃貸借契約の当事者になることができないため、他に共有者がある場合は、事前に共有者全員の承諾を取っておくことで、賃貸に出すことが可能となります。権利関係の調査が終わりましたら、次に不動産の調査をさせていただきます建物を賃貸借する場合は、建物構造だけでなく付帯する設備の確認が重要になりますので、どのような設備があり、劣化や老朽度の他、使用できるかできないかの調査をいたします。不動産及び付帯設備調査がすべて終わりましたら、イレブン・アルファ不動産と媒介契約書を締結し、借主様を探索する仲介のお手伝いをさせていただけるようになります。賃借人がみつかりましたら、契約書を作成いたします。契約書に双方から押印していただく前に、宅地建物取引士が重要事項説明書を提示し取引上重要な事項についてご説明させていただきます。契約書の作成に関しては、駐車場や資材置き場の用途として土地を賃貸する場合は、借地借家法の適用がないため、民法の定めを上限に賃料と契約期間、双方からの解約の申し入れ条件等を契約書に明記し、貸主、借主が互いに納得できる内容となるよう契約書を作成いたします。建物を賃貸する場合、賃貸借期間を定めて賃貸することも可能で、定期建物賃貸借契約といいます。この契約にあたっては、貸主は借主に対して書面にて説明しなければならず、契約は公正証書等の書面でしなければなりません。この契約の場合、期間満了後は、借主は、建物を明け渡さなければならず、更新することができない契約になります。契約期間終了にあたっては、期間満了の１年前から６月前までの間に賃借人に対し契約が終了する旨を通知しなければならないこととなっております。その他、借主様が建物を建てる前提で土地を賃貸する場合は、最短期間が借地借家法で定められております。その場合最低３０年とされています。これらの法律の制限を考慮しながら、契約書を作成していきます。契約書にご捺印いただき、契約が締結された後は、賃料の支払いと同時に鍵の受け渡し等を行い賃貸借関係が成立します。これらの一連の流れをイレブン・アルファ不動産が全面サポートさせていただきます。
■ 空き家および空き地の有効活用について
空き家（ご実家）の有効活用の事例としては、リフォーム後は賃貸に出す事例が多くなってきております。空き家を解体して、新たに舗装や建設をして駐車場経営、アパート経営、戸建ての賃貸経営、ビルテナント経営などを行なっていくこともできます。
■ 空き家有効活用に向けてのリフォーム・再建築のご提案の流れ
相談受付では、相談者様のご要望をお伺いいたします。活用できるものは未来に残したいとの相談者様の想いを受け取り、次に現地確認調査を実施させていただきます。地域特性を把握し、対象不動産がどういった需要の対象になるのかを的確に見極めていく上で現地調査は、非常に大切なものになっていきます。現地調査時のご相談者様からのヒアリングをもとに、ご予算に応じたご提案を実施させていただきます。簡易なリフォームだけ施した後に賃貸する場合と、今ある建物を解体して再建築するケースがあります。地域のためであったり、空き家を必要としている困窮者の方のために安価な賃料設定で貸し出しされるケースも近年増えてきております。例としては、左の写真の岡山市北区広瀬町にある『博士の家』などが挙げられます。ご提案の際には、協力業者立会いの下、CADを利用して作成された図面をご覧いただきながら、完成のイメージをご覧いただけます。また、お見積書と収益シミュレーションを提出させていただきます。収益シミュレーションでは、想定されるリスク、空室リスクなどを踏まえて、安定的に賃貸経営を行なっていただくために、どのような、対策を講じなければいけないか、類似の事例を参考にデータ解析を行った内容をご説明させていただきます。賃貸経営実施後の不安要素として挙げられる、入退去管理、家賃管理、賃貸人の管理など、ご相談者様のご負担になる業務の一部もご要望があればイレブン・アルファ不動産が一括管理させていただきますのでご安心してご相談ください。お見積書の内容等にご納得していただければ、協力業者様と建築請負契約を締結していただきます。契約締結後は、速やかに工事に移ります。建設工事が始まると、各工程で施工の記録を取り、相談者様へ都度報告し、ご確認していただきながら、建築が進んで参ります。計画通りに建築されているかご不安の無いように確認していただけます。ご相談者様のご要望による追加・変更工事にも柔軟に対応できるよう、早い段階で計画を立て直しできるよう、施工スタッフ間の情報共有化と関連部門との連携を密にとりながら迅速に対応していきます。工事が完了した後は、竣工式を実施し、正式なお引き渡しとなります。お引き渡し後は、引き続き賃貸経営サポートもさせていただきます。イレブン・アルファ不動産では、賃借人の探索およびご紹介のお手伝いをさせていただきます。賃借人様のご入居後は賃貸管理業務に移行して参ります。イレブン・アルファ不動産は、その後の賃貸経営管理に至るまで一貫してサポートさせて頂きます。
